AFFITTO BREVE?

  • 2 mesi fa
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CERTO…

MA CON DELLE REGOLE!

Quante volte durante la ricerca del vostro nuovo appartamento siete incappati in annunci di proprietari riportanti “affittasi solo per un anno” – “contratto transitorio” – ” affitto a breve termine” e così via? Scommettiamo moltissime volte ed oggi vorremmo fare un po’ di chiarezza su quando e come queste forme di affitto sono realmente possibili, affrontando insieme il mondo delle locazioni, ad uso abitativo, CON CONTRATTI TRANSITORI.

Per i più esperti ed informati non sarà certo una novità ma per chi non lo sapesse è doveroso sottolineare che questo tipo di contratti viaggia di pari passo con un’altra importante dicitura, ossia il famoso CANONE CONCORDATO.

Fermiamoci un attimo e riportiamo un paio di esempi classici con cui ogni inquilino o proprietario che si affaccia al mondo delle locazioni ha avuto a che fare:

  • ESEMPIO N°1:

AFFITTASI MASSIMO PER UN ANNO

Trovate finalmente la casa dei vostri sogni ma il proprietario vuole farvi un contratto di 12 mesi (o comunque differente dal classico 4 anni più 4 anni) per ” vedere come va e poi eventualmente rinnovare”.

  • ESEMPIO N°2:

è la volta del locatore, felice di aver finalmente finito di ristrutturare il proprio immobile e pronto per percepire la sua prima rendita si imbatte in un potenziale inquilino, che non vede l’ora di prendere in affitto il proprio immobile ma (per esempio) per 6 mesi.

COME CI COMPORTIAMO IN QUESTI DUE CASI? COME è REGOLAMENTATA LA LOCAZIONE?

Una persona potrebbe pensare, “che problema c’è? faccio un contrattino snello e poi si vedrà”. Beh, non è prettamente così!

infatti, L’UNICO CONTRATTO CHE PERMETTE AL LOCATORE DI SCEGLIERE CHE PREZZO CHIEDERE è il contratto di 4 ANNI PIU’ 4 E NON QUELLO TRANSITORIO.

Cosa vuol dire?

Per spiegare questo è necessaria fare una brevissima parentesi riguardo le tabelle divise in Sub-fasce fornite dal proprio comune.

Ogni comune, infatti, con una densità di popolazione minima stabilità presenta una tabella che divide la geografia territoriale in sezioni, ognuna con un valore stabilito dal comune stesso a cui è consentito affittare il proprio appartamento (quantificato in euro al metro quadro).

Una volta individuata la propria sub-fascia di appartenenza troveremo 3 range di prezzo, indicanti il prezzo al metro quadro per immobili da ristrutturare, in buono stato abitativo ed infine ristrutturati.

È a questo punto che il proprietario, può calcolare la propria richiesta sulla base della metratura e dello stato del proprio appartamento, RISULTANDO OBBLIGATO A RIMANERE NEL GAP PREVISTO

“ma le cifre proposte dal comune di Milano sono troppo basse!”

Ad onore del vero le tabelle non seguono fedelmente l’andamento del mercato immobiliare meneghino ma bisogna in ogni caso tener conto di alcuni fattori particolarmente favorevoli al locatore in caso di CONTRATTO TRANSITORIO

  1. IMU e TASI agevolata al 75%
  2. Tassazione in cedolare secca (10 %)
  3. Detrazione fiscale fino a 495,80€ per
  4. possibilità (presentando comprovata documentazione ed allegandola al contratto) di sottoscrivere un contratto di breve /media durata, COSA IMPOSSIBILE SE NON ADOTTANDO QUESTO CANONE

“E per l’inquilino invece che vantaggi ci sono?”

Chiaramente l’inquilino godrebbe di un contratto più breve che potrebbe soddisfare meglio le proprie esigenze (sempre presentando documentazione che attesti il motivo di tale transitorietà) con un canone di locazione concorrenziale, inoltre, godrebbe (previa verifica delle condizioni necessarie) di:

  1. Detrazione fiscale fino a € 495,80, in caso di reddito basso.
  2. Detrazione fino a € 991,60, in caso di trasferimento per motivi lavorativi.
  3. Detrazione del 19% (fino a € 2633) in caso di trasferimento per motivi universitari

I contratti di natura transitoria non devono superare la durata di 18 mesi e vengono stipulati per soddisfare determinate esigenze, devono prevedere una specifica clausola che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore – da provare quest’ultima con apposita documentazione da allegare al contratto – i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.

I canoni di locazione dei contratti transitori riguardanti immobili siti in comuni con un numero di abitanti superiori a diecimila (in questo caso Milano), vengono stabiliti dalle parti (a canone concordato), in base a valori determinati per le fasce di oscillazione per le aree omogenee da parte del comune di appartenenza. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal d. m. 30 dicembre 2002 (di cui all’art.4, comma 3, della l. n.  431 del 1998)

Teniamo come riferimento Milano, il contratto a canone concordato agevola sia gli inquilini che i proprietari, perché offre prezzi regolamentati agli inquilini e dall’altra parte, i proprietari, usufruiscono di agevolazioni fiscali.

A Milano il canone concordato viene aggiornato regolarmente attraverso la sottoscrizione di un “Accordo locale” tra le diverse rappresentanze di inquilini e proprietari.

I contratti di natura transitoria sono ricondotti alla durata di quattro anni rinnovabili per uguale periodo, in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto.

I contratti di locazione di natura transitoria sono stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto approvato dagli accordi territoriali stipulati dalle associazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Le parti contrattuali possono essere assistite, su richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Nel caso in cui i contratti non siano assistiti, gli accordi definiscono le modalità di attestazione da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con responsabilità da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.

Non è prevista, proprio per la sua natura transitoria, la facoltà di disdetta del contratto alla scadenza del termine convenuto, che deve, pertanto, intendersi data con la sottoscrizione del contratto stesso.

CONCLUSIONE

I così detti contratti brevi sono leciti e di facile utilizzo, sebbene debbano categoricamente rispettare alcune regole di cui vi abbiamo parlato in questo articolo.

Non attenersi a quanto stabilito dal proprio comune porterà alla risoluzione del contratto transitorio ed a gravi sanzioni imputabili al locatore quanto al conduttore.

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